서울 전역 규제지역 지정과 주택담보대출 한도, 지금 얼마까지 가능할까

작년 10월 15일 발표된 이른바 '10·15 부동산대책'이 시행된 지 1년이 되어 갑니다. 서울 전역과 경기 일부 지역이 규제지역으로 묶이면서 주택담보대출 한도와 대출 조건이 크게 달라졌는데, 아직도 정확한 기준을 헷갈려 하시는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 규제지역 범위와 주택 가격별 대출 한도, 대출 계획 시 꼭 확인해야 할 점을 정리해 드리겠습니다.

10·15 부동산대책, 규제지역이 이렇게 넓어졌습니다

10·15 대책으로 서울 25개 전 자치구가 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 지정되었습니다. 이른바 '3중 규제'가 서울 전역에 적용된 셈입니다. 경기도에서는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원구), 수원(영통·장안·팔달구), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남 등 12개 지역이 함께 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

규제지역 지정과 대출 한도 차등 적용은 지난해 10월 16일부터 적용되었고, 토지거래허가구역 효력은 10월 20일부터 발효되었습니다. 이 지역에서 토지나 주택을 거래하려면 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 실거주 목적이 아니면 거래 자체가 제한될 수 있습니다. 규제지역 지정 이후 1년 가까이 지난 지금도 이 기준은 그대로 유지되고 있으므로, 서울이나 해당 경기 지역에서 내 집 마련이나 대출을 계획 중이시라면 반드시 현재 자신의 거주 지역이 규제지역에 해당하는지부터 확인하셔야 합니다.

주택 가격별 대출 한도와 LTV, DSR 기준

규제지역 내 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 세 단계로 차등 적용됩니다. 15억원 이하 주택은 기존과 동일하게 최대 6억원까지 대출이 가능합니다. 반면 15억원 초과 25억원 이하 주택은 대출 한도가 최대 4억원으로 줄어들고, 25억원을 초과하는 고가 주택은 최대 2억원까지만 대출받을 수 있습니다.

담보인정비율(LTV)도 함께 강화되었습니다. 규제지역 내 아파트를 구매할 경우 LTV는 40%로 제한되며, 이미 주택을 보유한 다주택자라면 사실상 추가 대출이 막히는 LTV 0% 적용을 받게 됩니다. 여기에 더해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 적용하는 가산금리 하한이 기존 1.5%에서 3%로 상향되어, 같은 소득이라도 대출 가능 금액이 이전보다 줄어드는 구조로 바뀌었습니다. 지난해 10월 29일부터는 1주택자가 전세자금대출을 받을 때 그 이자 부담도 DSR 산정에 포함되기 시작해, 갈아타기를 준비하는 1주택자들의 자금 계획에도 영향을 미치고 있습니다.

대출 계획 세울 때 꼭 확인해야 할 점

대출 한도가 지역과 가격대별로 세분화된 만큼, 계약 전에 본인이 매수하려는 주택이 정확히 어느 구간에 해당하는지부터 은행 창구나 주택도시보증공사 등에서 직접 확인하시는 것이 안전합니다. 특히 15억원 근처의 주택은 감정평가 결과에 따라 대출 한도 구간 자체가 달라질 수 있으므로, 여유 자금 계획을 넉넉히 세워두시는 것이 좋습니다. 2026년 1월부터는 은행의 주택담보대출 위험가중치 상한이 15%에서 20%로 오를 예정이어서, 은행별로 대출 금리나 취급 조건이 추가로 조정될 가능성도 있습니다.

규제지역 여부와 세부 기준은 시행 이후에도 부분적으로 조정될 수 있으므로, 실제 대출 신청 시점의 최신 공고를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다. 국토교통부나 금융위원회 공식 발표, 또는 주거래 은행 상담을 통해 본인에게 적용되는 정확한 한도를 확인하신 뒤 자금 계획을 세우시길 권해드립니다.

특히 규제지역 내 다주택자는 사실상 신규 주택담보대출이 막혀 있는 상태이기 때문에, 일시적 2주택자 처분 기한이나 예외 인정 요건을 사전에 확인해 두시는 것이 중요합니다. 갈아타기를 계획 중이라면 기존 주택 처분 시점과 신규 주택 잔금 시점을 맞추는 전략도 함께 고민해 보셔야 합니다. 대출 한도뿐 아니라 취득세 중과 여부, 종합부동산세 등 보유 단계의 세금 부담도 함께 달라질 수 있으므로, 세무사나 은행의 주택담보대출 전문 상담사와 함께 전체 자금 흐름을 미리 점검해 보시길 권해드립니다.

또한 규제지역에서는 대출 실행 이후 일정 기간 내 전입해야 하는 실거주 의무가 함께 부과되는 경우가 많아, 임대를 목적으로 한 매수 계획이라면 대출 조건 자체를 다시 살펴보셔야 합니다. 실거주 의무를 지키지 못하면 대출금 조기 회수나 각종 제재로 이어질 수 있으므로, 계약 전 반드시 해당 조건을 은행 창구에서 서면으로 확인해 두시는 것이 안전합니다.

참고 자료

• 서울 전역과 경기 12곳 '조정대상지역 및 토지거래허가구역' 돼(종합)
• 서울 전역·경기 12곳, 규제지역+토허구역 묶는다 | 한국경제
• 10·15 부동산대책 서울 전역·경기 12곳 규제지역 지정, 핵심요약 | 뱅크몰

마무리

10·15 부동산대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서, 주택 가격에 따라 대출 한도가 최대 6억원부터 2억원까지 차등 적용되고 있습니다. LTV 40%, 스트레스 DSR 가산금리 3% 등 강화된 기준도 함께 적용되고 있어 자금 계획을 세울 때 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 대출을 계획하고 계시다면 신청 직전 은행과 관계 기관을 통해 최신 기준을 다시 한번 확인해 보시기 바랍니다.